Przygotowywana nowelizacja ustawy o własności lokali może istotnie zmienić sposób rozliczania kosztów utrzymania budynków wielorodzinnych. Projekt przewiduje możliwość przyjmowania uchwał, które pozwolą ustalić inny podział wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jeśli sposób korzystania z danego lokalu powoduje zwiększenie kosztów dla całej wspólnoty.
Oznacza to odejście od zasady, zgodnie z którą większość wydatków rozliczana jest według udziałów właścicieli. W praktyce część mieszkańców może nadal płacić takie same stawki jak dotychczas, natomiast właściciele lokali generujących dodatkowe koszty będą zobowiązani do ponoszenia większych opłat.
Warunkiem zastosowania nowych zasad będzie jednak przygotowanie odpowiedniej kalkulacji kosztów i wykazanie związku pomiędzy sposobem użytkowania lokalu a dodatkowymi wydatkami wspólnoty.
Lokale usługowe pod szczególną obserwacją
Eksperci rynku nieruchomości zwracają uwagę, że nowe przepisy są skierowane przede wszystkim do właścicieli prowadzących działalność gospodarczą w budynkach mieszkalnych.
Jak wyjaśnia Małgorzata Janas, prezes firmy Janasowie Nieruchomości, większa liczba klientów odwiedzających lokale usługowe oznacza szybsze zużywanie elementów wspólnych budynku. Dotyczy to między innymi klatek schodowych, wind, drzwi wejściowych, domofonów czy parkingów.
W Kutnie podobne sytuacje występują w budynkach, gdzie obok mieszkań funkcjonują gabinety, kancelarie, punkty handlowe lub różnego rodzaju usługi. Każda dodatkowa osoba korzystająca z infrastruktury budynku powoduje wzrost kosztów utrzymania, które obecnie rozkładane są na wszystkich właścicieli.
Projektowane przepisy mają umożliwić bardziej sprawiedliwe rozliczanie takich wydatków.
Mieszkania na wynajem również mogą zapłacić więcej
Zmiany obejmą również właścicieli mieszkań wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego. Choć skala tego zjawiska w Kutnie jest nieporównywalna z największymi miastami turystycznymi, problem jest dostrzegany przez zarządców nieruchomości w całym kraju.
Osoby wynajmujące mieszkania na krótkie pobyty często generują większy ruch w budynku niż stali mieszkańcy. Skutkiem są częstsze zabrudzenia klatek schodowych, szybsze zużywanie wind oraz większe obciążenie części wspólnych.
Zdaniem Małgorzaty Janas nie ma uzasadnienia, aby koszty wynikające z działalności nastawionej na zysk były pokrywane przez wszystkich mieszkańców budynku w jednakowym stopniu.
Największy problem to wyliczenie kosztów
Choć kierunek zmian spotyka się z pozytywną oceną wielu zarządców nieruchomości, eksperci podkreślają, że największe trudności pojawią się na etapie ustalania wysokości dodatkowych opłat.
Radca prawny Dariusz Wociór zwraca uwagę, że bardzo trudno jednoznacznie określić, jaka część kosztów sprzątania, konserwacji czy remontów jest efektem działalności konkretnego właściciela.
W praktyce wspólnoty będą musiały opierać się na szacunkach i analizach. To z kolei może prowadzić do podważania uchwał przez właścicieli, którzy uznają naliczone opłaty za nieuzasadnione lub zawyżone.
Niektórzy eksperci wskazują, że rozwiązaniem mogłoby być stosowanie ryczałtowych dopłat ustalanych przez wspólnotę, jednak również taki model nie eliminuje ryzyka sporów.
Spory sądowe mogą stać się codziennością
Prawnicy nie mają większych wątpliwości, że po wejściu nowych przepisów część konfliktów trafi do sądów. Każda uchwała nakładająca wyższe opłaty będzie musiała zostać odpowiednio uzasadniona i poparta dokumentacją finansową.
Właściciele lokali usługowych czy mieszkań przeznaczonych na wynajem będą mogli kwestionować zarówno samą zasadność podwyżek, jak i sposób wyliczenia kosztów. W efekcie sądy mogą zostać zasypane sprawami dotyczącymi rozliczania części wspólnych nieruchomości.
Jednocześnie wspólnoty mieszkaniowe zyskają instrument, którego dotychczas brakowało. Jeżeli będą w stanie wykazać rzeczywiste dodatkowe koszty, łatwiej odzyskają środki przeznaczane na utrzymanie infrastruktury budynku.
Części wspólne budynku coraz droższe w utrzymaniu
Nowe regulacje dotyczą wszystkich elementów nieruchomości wspólnej, czyli tych części budynku i jego otoczenia, które służą wszystkim mieszkańcom. Są to m.in. klatki schodowe, windy, korytarze, parkingi, chodniki, drogi wewnętrzne, rowerownie, wózkownie, place zabaw czy ogrodzenia.
Rosnące ceny usług sprzątania, materiałów budowlanych oraz prac remontowych powodują, że utrzymanie takich przestrzeni staje się coraz większym obciążeniem dla wspólnot mieszkaniowych. Projektowane przepisy mają sprawić, że większa część tych kosztów będzie trafiała do osób, które rzeczywiście przyczyniają się do ich powstawania.
Komentarze (0)