W 2023 roku uchwalono nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która ustanawia obowiązek opracowania przez każdą gminę tzw. planu ogólnego. Ma on charakter kompleksowy i zastąpi obowiązujące dotąd studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nowością jest również to, że plan musi zostać przygotowany wyłącznie w formie cyfrowej i objąć cały obszar gminy.
Zgodnie z przepisami, samorządy muszą uchwalić plany ogólne do 1 stycznia 2026 roku. Rząd dostrzegł jednak trudności we wdrażaniu nowych regulacji i zaproponował wydłużenie terminu do 30 czerwca 2026 roku. Projekt odpowiedniej ustawy jest już procedowany w Sejmie.
Nowe zasady gry – co się zmienia?
Wprowadzenie planów ogólnych oznacza prawdziwą rewolucję w procesie inwestycyjnym. Gminy będą mogły:
- uchwalać miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego,
- wydawać decyzje o warunkach zabudowy
tylko wtedy, gdy zostaną one sporządzone zgodnie z obowiązującym planem ogólnym.
To zasadnicza różnica w stosunku do dotychczasowego systemu, gdzie decyzje lokalizacyjne mogły być wydawane nawet w gminach, które nie posiadały miejscowego planu. Od teraz wszystko zależeć będzie od nowego dokumentu.
„Plany ogólne wskażą dokładnie, gdzie będzie można budować domy, a gdzie nie będzie to już nigdy możliwe” – zauważają eksperci. W konsekwencji część działek, które do tej pory miały charakter budowlany lub inwestycyjny, może zostać wyłączona z jakiejkolwiek formy zabudowy.
Groźba utraty wartości działek
Ryzyko utraty funkcji budowlanej przez działki oznacza także utratę ich wartości rynkowej. Nieruchomości, które nie zostaną objęte odpowiednimi zapisami w planie ogólnym, staną się nieprzydatne pod kątem inwestycyjnym.
Dla wielu właścicieli oznacza to realne straty majątkowe. Co więcej, nowe przepisy nie przewidują żadnych form rekompensaty w takich przypadkach. „Działki z dnia na dzień stracą swoją wartość. Zacznie się w 2026 r.” – ostrzegają prawnicy.
Wniosek o WZ – jedyna forma zabezpieczenia
W obliczu nadciągających zmian wielu właścicieli decyduje się na działanie. Składają wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ), aby móc w przyszłości skorzystać z prawa do budowy, nawet jeśli plan ogólny tego nie przewidzi.
„Dzięki temu w przyszłości nie będą mieli problemów z wybudowaniem na swoich działkach domów” – wyjaśniają specjaliści. Dokument ten staje się więc tarczą ochronną przed skutkami niekorzystnych regulacji, które mogą wejść w życie już w 2026 roku.
Ci, którzy nie zdążą złożyć wniosku na czas, mogą utracić możliwość realizacji swoich planów – niezależnie od lokalizacji i wcześniejszych założeń inwestycyjnych.
Zarzuty o niekonstytucyjność
Wprowadzenie tak daleko idących zmian wywołało falę krytyki ze strony środowiska prawniczego. Pojawiają się poważne zastrzeżenia co do zgodności regulacji z Konstytucją RP, szczególnie w zakresie ochrony prawa własności.
Maciej Górski, adwokat, partner w kancelarii GPLF, mówi jednoznacznie: „Dziś istnieje możliwość skutecznego żądania wydania decyzji o warunkach zabudowy. Plan ogólny natomiast może tej możliwości pozbawić. I obok tego argumentu nie można przejść obojętnie, bowiem pozbawienie właścicieli nieruchomości możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy bez wątpienia powoduje w ich majątku szkodę, którą możemy wykazać. Znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje w takiej sytuacji odszkodowania, a nawet je wyklucza. W tym właśnie można dopatrywać się niekonstytucyjności”.
Jak podkreśla, brak mechanizmów rekompensaty w sytuacji tak głębokiego ograniczenia prawa własności może być nie tylko nieuczciwy, ale i niezgodny z podstawowymi zasadami państwa prawa.
Kogo zmiany dotkną najmocniej?
Największymi przegranymi mogą okazać się właściciele gruntów zakupionych z myślą o późniejszej odsprzedaży lub budowie. Niezabezpieczone działki mogą nagle stać się bezużyteczne – bez szansy na zabudowę i bez możliwości uzyskania rekompensaty finansowej.
To może dotyczyć także działek położonych w pobliżu terenów już zurbanizowanych. Sam fakt lokalizacji nie wystarczy, jeśli nowy plan ogólny wykluczy ten obszar z przyszłego rozwoju.
Nierówności między gminami
Tempo prac nad planami ogólnymi różni się znacząco między poszczególnymi gminami. Podczas gdy niektóre samorządy prowadzą już zaawansowane konsultacje społeczne i przygotowują dokumentację, inne dopiero rozpoczynają proces lub nawet nie podjęły jeszcze żadnych działań.
W rezultacie może dojść do sytuacji, w której mieszkańcy jednej gminy będą mieli czas na reakcję, a w innej – decyzje zostaną podjęte znienacka. Taki brak jednolitości w działaniu samorządów tylko pogłębia niepewność obywateli.
Komentarze (0)
Wysyłając komentarz akceptujesz regulamin serwisu. Zgodnie z art. 24 ust. 1 pkt 3 i 4 ustawy o ochronie danych osobowych, podanie danych jest dobrowolne, Użytkownikowi przysługuje prawo dostępu do treści swoich danych i ich poprawiania. Jak to zrobić dowiesz się w zakładce polityka prywatności.