W świadomości społecznej utarło się przekonanie, że akt notarialny jest niczym tarcza chroniąca przed jakimikolwiek roszczeniami czy problemami prawnymi. Tymczasem okazuje się, że to tylko część zabezpieczenia, a jego skuteczność bywa ograniczona. Nawet osoby posiadające pełne prawo do lokalu, regularnie spłacające kredyt i nieposiadające zadłużenia wobec banku, mogą zostać zmuszone do wyprowadzki. Winne są najczęściej zaniedbania, formalne błędy lub brak reakcji na ważne pisma.
Automatyzm systemu i jego skutki
Prawo w Polsce przewiduje, że właściciel może zostać pozbawiony mieszkania w wyniku postępowania egzekucyjnego. Nie jest do tego konieczne wieloletnie zadłużenie. Często wystarczy od trzech do sześciu miesięcy zaległości wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Po tym czasie możliwe jest złożenie pozwu, a w efekcie – uzyskanie sądowego nakazu zapłaty. Brak odpowiedzi lub działania ze strony właściciela prowadzi do przekazania sprawy komornikowi. W ten sposób rozpoczyna się proces, którego finałem może być licytacja nieruchomości.
Nie mniej groźne niż długi są zaniedbania w zakresie korespondencji urzędowej. Właściciele często bagatelizują listy polecone, nie podejmując ich w terminie lub uznając, że jeśli nie podpisali potwierdzenia odbioru, nic się nie stanie. To poważny błąd. W świetle prawa wystarczy, że pismo wróci z adnotacją o nieodebraniu w terminie – i zostaje ono uznane za doręczone. Postępowanie sądowe może się więc toczyć bez wiedzy właściciela.
Spadek lub darowizna z pułapką
Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej w przypadku mieszkań przekazywanych w drodze darowizny, spadku lub umowy dożywocia. Choć dla wielu są to naturalne formy przekazania majątku, to wiążą się z ryzykiem, jeśli nie zostaną spełnione wszystkie wymogi formalne. Brak wpisu do księgi wieczystej, niezłożenie oświadczenia o przyjęciu spadku w terminie czy sporne zapisy w dokumentach – każdy z tych błędów może skutkować uznaniem, że osoba faktycznie mieszkająca w lokalu nie ma do niego praw.
Niewidoczne ryzyko
Chociaż pozornie problem może dotyczyć każdego właściciela, w praktyce niektóre grupy są bardziej narażone. Należą do nich osoby starsze, które korzystają z mieszkań na podstawie umów dożywocia, spadkobiercy nieposiadający odpowiednich wpisów w dokumentach, właściciele zalegający z opłatami wobec wspólnoty czy osoby, które zlekceważyły urzędową korespondencję. Łączy ich jedno – przekonanie, że formalności są tylko dodatkiem, a nie warunkiem ochrony własności.
Skutki błędów bywają dramatyczne. Egzekucja komornicza, licytacja mieszkania, eksmisja – to nie odległe historie, ale codzienność tysięcy osób. Co gorsza, nawet brak jakiejkolwiek winy czy długu wobec banku nie chroni przed utratą mieszkania. Jeśli sąd wyda wyrok, a właściciel nie zdąży zareagować, nie będzie już drogi odwrotu.
Jak chronić swój dom?
Eksperci podkreślają, że ochrona własności to nie tylko posiadanie aktu notarialnego. Równie ważne są systematyczne opłaty, kontrolowanie księgi wieczystej, reagowanie na korespondencję i konsultacje z prawnikiem przy każdej zmianie własności. Nie warto odkładać formalności na później – może być już za późno.
Komentarze (0)