Kredyt hipoteczny - jak wygląda przeniesienie go do innego banku?

• Zakup gruntu
• Zakup domu
• Budowa domu
• Remont domu
• Zakup mieszkania
• Remont mieszkania

„Zobowiązanie hipoteczne wiąże się głównie z nieruchomościami, na które przeznacza się środki z kredytu. Bank udziela sporych kwot (najczęściej rzędu kilkuset tysięcy złotych), w zamian za tzw. hipotekę. Kredytodawca bierze nieruchomość pod zastaw jako zabezpieczenie przed ewentualną utratą płynności finansowej. W tej kwestii kredyt na mieszkanie różni się jednak od kredytu na budowę domu. Mieszkalne zobowiązanie na zakup nieruchomości oznacza, że bank bierze w zastaw dopiero kupowane lokum (które od razu będzie obciążone hipoteką). W przypadku budowy domu lub remontu nieruchomości, bank bierze w zastaw np. działkę. Interesuje go wtedy coś, co już istnieje” – wyjaśnia ekspert z https://www.aasapolska.pl/

Na jak długo udzielane są kredyty hipoteczne? Ogromne zobowiązanie wiąże się z bardzo długim okresem spłaty. Realny i minimalny okres spłaty takiego kredytu to 10 lat. Maksymalnie banki dają go na 30 lat. Oczywiście, im dłuższy czas na uregulowanie zobowiązania, tym bardziej rośnie oprocentowanie, ale jednocześnie maleją kwoty poszczególnej raty. 

Do obliczania zdolności kredytowej w tym przypadku używany jest kalkulator kredytu hipotecznego. To sposób wyliczenia kwoty, jaką może dostać wnioskodawca od banku. Tego typu kalkulacja opiera się na wielu zmiennych, takich jak dochód, wiek kredytobiorcy, status majątkowy, stan cywilny, liczba osób na utrzymaniu, a niekiedy nawet stan zdrowia. Kalkulacja kredytu hipotecznego należy do analityków bankowych, odpowiadających za ocenę zmiennej, jaką jest zdolność kredytowa.

Kiedy można przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?

Polskie prawo daje możliwość przeniesienia takowego zobowiązania do innego banku, jednak pod pewnymi warunkami. Co więcej, taka usługa nie zawsze jest opłacalna.

Przeniesienie zobowiązania banki nazywają refinansowaniem. Tak naprawdę weźmiemy jeden kredyt na całkowitą spłatę drugiego (zamykamy więc kredyt w jednym banku i otwieramy w drugim). Niekiedy jest to korzystne, bo może obniżyć wysokość miesięcznej raty. Refinansowanie jest również ciekawą opcją dla osób, które posiadają kilka kredytów hipotecznych.

Przeniesienie kredytu odbywa się jednak na ściśle określonych zasadach. Bank „włączy” kalkulator kredytowy i ponownie przeliczy zdolność osoby ubiegającej się o przeniesienie kredytu.

Kiedy warto wziąć refinansowanie?

• Kredyt hipoteczny w aktualnym banku ma bardzo wysokie oprocentowanie,
• Chcemy dokonać połączenia wszystkich kredytów hipotecznych w jeden,
• Nasza zdolność kredytowa zmieniła się na korzyść i chcemy szybciej spłacić zobowiązanie na lepszych warunkach,
• Gdy chcemy płacić niższe raty.

Czy przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku jest płatne?

„Nie ma konkretnych opłat za przeniesienie kredytu hipotecznego. Te związane są wyłącznie z przyznaniem nowego zobowiązania, a wśród nich może być np. prowizja bankowa. Żadna instytucja nie przewiduje jednak konkretnych stawek za usługę refinansowania” – wyjaśnia ekspert finansowy z aasa.  

Otóż kalkulator kredytowy związany z usługą przeniesienia wskaże, czy ta w ogóle jest opłacalna. Nie zawsze bowiem tak się dzieje. Na pierwszy rzut oka mogą kusić dużo niższe raty, jednak w ostatecznej kalkulacji koszt nowej hipoteki jest wyraźnie wyższy. Co należy wziąć pod uwagę w takiej sytuacji?

• Koszt wcześniejszej spłaty kredytu – wiele banków oferuje hipotekę, ale zaznacza, że jej wcześniejsza spłata wiąże się z pewną opłatą. To zabezpieczenie przed przeniesieniem kredytu lub licznymi nadpłatami w celu zmniejszenia oprocentowania.
• Prowizję banku za udzielenie nowej hipoteki – jej koszty są różne. Niektóre banki nie biorą jednak prowizji (albo jest ona symboliczna) w zamian za wyższe oprocentowanie lub promocyjne warunki związane z otwarciem konta czy wzięciem karty kredytowej w instytucji.
• Koszt ubezpieczenia kredytu – dla jednego banku wymagana jest niższa polisa, a drugi chce dodatkowe zabezpieczenia np. przed utratą pracy. Warto przeanalizować to jeszcze przed podjęciem decyzji o refinansowaniu hipoteki.
• Wysokość opłat za zmianę hipoteki w księdze wieczystej – choć banki nie biorą samej opłaty za refinansowanie, to pojawia się konieczność zmian w księgach wieczystych. To wiąże się z pewnymi kosztami.

Jak widać, nie ma konkretnie określonych kosztów przeniesienia kredytu hipotecznego. Wszystko zależne jest od zmiennych, możliwości finansowych wnioskodawcy i ofert banków. Z tego względu analitycy zachęcają do sprawdzenia ofert hipotecznych wielu instytucji przed podjęciem decyzji o przeniesieniu zobowiązania do konkretnego banku.

Jak w praktyce wygląda przeniesienie kredytu hipotecznego?

Na wstępie należy sprawdzić oferty kredytowe i refinansujące od kilku instytucji. Po wybraniu dwóch maksymalnie trzech można przejść do konkretnego działania.

Należy udać się do wybranego banku i złożyć wniosek o refinansowanie. We wniosku trzeba podać swoje dane oraz kwotę, która została do spłaty przy starej hipotece. Pracownik oddziału powinien wyliczyć nową miesięczną ratę zobowiązania i podać wstępne szczegóły nowego kredytu. Dzięki temu mamy możliwość sprawdzenia, czy będzie to dla nas korzystne.

Po rekalkulacji i decyzji o zmianie kredytodawcy trzeba rozpocząć procedurę. Można wnieść o wydłużenie czasu spłaty hipoteki (aby jeszcze bardziej obniżyć raty) albo o zwiększenie kwoty kredytu (jeżeli konieczne są nowe środki). Bank nie musi jednak uwzględnić takich próśb! W tym momencie rozpocznie się praca analityków bankowych, którzy sprawdzą zdolność kredytową wnioskującego i przeanalizują jego sytuację w BIK. Pamiętajmy, że każde sprawdzenie w tej instytucji wpływa niekorzystnie na zdolność, więc dlatego warto wnioskować o refinansowanie w maksymalnie dwóch, trzech bankach.

Co, gdy odpowiedź banku jest pozytywna? Instytucja spłaci całkowicie kredyt w poprzednim banku, a ewentualną różnicę przekaże na konto kredytobiorcy. Do niego należy natomiast zmiana w księgach wieczystych. Nowym zarządcą hipoteki musi być bank, który udzielił refinansowania. Dopiero wpis hipoteki na rzecz banku umożliwi otrzymanie nowego harmonogramu spłaty.

Kiedy bank może odmówić przeniesienia kredytu?

Pamiętajmy, że bank nie jest zobowiązany do refinansowania i może go odmówić w wielu przypadkach. Najczęstszym jest brak zdolności kredytowej.

Drugą kwestią jest ryzyko kredytowe. Bank nie będzie chciał przeniesienia, jeżeli osoba zobowiązana jest chora, niezdolna do pracy lub w podeszłym wieku. Niekorzystne dla instytucji jest podejmowanie kontraktu z klientem, który niedługo może przestać go spłacać. Niekiedy przeszkodą może być też wysokość kredytu. Jeżeli bank uzna, że nieruchomość straciła na wartości tak, że jego hipoteka jest niższa z pewnością nie będzie brał na siebie ryzykownego zobowiązania.

Powyższe kwestie związane są z bankiem, który ma spłacić kredyt. Pojawia się jednak jeszcze aktualny kredytodawca. W umowach bankowych może być zawarta klauzula wcześniejszej spłaty. W zdecydowanej większości przypadków banki nadają po prostu opłaty (lub kary umowne) za regulowanie kredytu w trybie przyspieszonym. W niektórych przypadkach umowy całkowicie wykluczają wcześniejszą spłatę, czym zamykają drogę do refinansowania.

Jak widzimy, refinansowanie jest w wielu przypadkach korzystną usługą, jednak trzeba ją dobrze przeanalizować. Niektóre koszty ukryte mogą bowiem przewyższyć wartość opłacalności całej operacji. Ryzykiem jest również przeliczanie na nowo zdolności kredytowej. Przed przystąpieniem do działania warto dokładnie sprawdzić umowę kredytową, przekalkulować sobie zdolność kredytową i rozpoznać oferty wielu banków. Zawczasu należy też przygotować wszelkie dokumenty, niezbędne do zawarcia nowej umowy kredytowej, takie jak zaświadczenia z pracy czy informacje o pozostałych zobowiązaniach. Tylko w ten sposób przeniesienie kredytu hipotecznego zakończy się sukcesem.